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李宇嘉:楼市调控“该紧的松了,该松的紧了”?

近期,很多城市开始调整楼市政策,奇怪的是,松的都是热点城市和区域。收紧的,却是人口外流、老龄化最严重的省份之一黑龙江。为何会这样?

来源:中新经纬  作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期,很多城市开始调整楼市政策,奇怪的是,松的都是热点城市和区域。收紧的,却是人口外流、老龄化最严重的省份之一黑龙江。为何会这样?

楼市调控的变化

有城市在试探松绑,有地方在加码调控。该松的松,该紧的紧,毕竟“一城一策”,但奇怪的是,松的都是热点城市和区域,比如广州、佛山、深圳、成都、青岛,这些城市在近期或局部松绑限购政策,或降低住房交易税负。而近期收紧调控政策的,却是人口外流、老龄化最严重的省份之一黑龙江。

近日,黑龙江省住建厅、省自然资源厅等六部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》,不难看出,《通知》提出的措施多是针对房地产开发商的。

一是严查购地资金。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书,承诺买地资金是自己真金白银从腰包掏出来的。此外,还要核查资金来源,一经发现存有违规,取消土拍资格,两年内禁入地市。

二是落实项目资本金制度。A级企业按照项目建筑安装工程总成本的20%进行监管,B级企业按照25%监管,未定级或未参加评定企业按30%监管。建立返还机制,项目取得《建筑工程施工许可证》前启动项目资本金监管。按完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点,分别返还项目资本金40%、40%、20%。

三是严格执行商品房预售标准。2019年1月1日后获得土地开发权的新楼盘,开发企业申请新建商品房预售的,多层楼房形象进度达到封顶时、高层形象进度达到总层数2/3时准予预售。

毫无疑问,这几条都击中房地产企业高杠杆、高周转的要害。全国楼市政策开始趋松时,黑龙江为何逆势收紧了呢?

预防“鹤岗现象”

黑龙江断腕收紧,是为防范无效供应,防范更多楼市白菜价的“鹤岗”出现。严查购地资金、项目资本金制度、严格预售监管,这是为防范烂尾项目、“跑路”给金融机构造成风险,防范其给社会稳定造成风险。

当前,对与黑龙江相似的,具有人口外流、老龄化、少子化等现象的省份来说,防范楼市下跌是调控主旋律。毕竟,“房住不炒”是顶层纲领,“稳地价、稳房价、稳预期”也是顶层纲领。中国太大了,人口、经济的分化,造成楼市形势和前景上的分化。2018年,浙江省商品住房销售面积,依然保持近20%的增长,但黑龙江已经开始负增长了。

2005-2015年,黑龙江楼市新开工始终大于销售和竣工,从2012年开始,竣工每年都在下降,2018年开始销售也在下降,而新开工还在增长。这意味着,从2019年开始,竣工交付将会大量到来。考虑到人口形势,当前黑龙江的房子足够了,未来要防范的,是无效供应增加。

对黑龙江来说,要振兴人口,关键是振兴产业,因为人口跟着产业走。要振兴产业,首先就要像海南一样,以断腕之势挥别地产。近期,国家运筹帷幄,阿里,腾讯,万达,恒大,京东等纷纷投巨资布局东北,“投资不过山海关”成为历史,这也是黑龙江省敢于对下滑的楼市再次动刀子的原因。

先行示范区的责任

对深圳来讲,它承担着历史重任,即以先行示范,引领和带动整个大湾区发展。能力越大,责任越大。但是,与国际上几大湾区比,目前粤港澳大湾区人均GDP依然较低,粤港澳大湾区内部的9个城市差距也很大。因此,当务之急是要让深圳、广州带动湾区各个小兄弟一起发展起来。

9月19日,国家发改委主任何立峰在《人民日报》刊文指出,“示范”体现的是以“一马当先”带动“万马奔腾”,以一域服务全局,发挥对周边地区乃至全国的引领带动作用。

11月25日,中国共产党广东省第十二届委员会第八次全体会议在广州召开。会议明确深圳要发挥好主体作用,各市要主动对接;推动广州实现老城市新活力,与深圳“双核联动、比翼双飞”,打造全省发展的核心引擎。

地产将成重要资金来源

带动兄弟城市发展起来,广州、深圳的责任不小,落实大湾区核心城市,落实先行示范区,与周围兄弟城市互联互通,建地铁、建人才房、教育医疗、生态环保、振兴产业、科技创新等,需要的资金从哪里来?“减税降费”的背景下,公共财政维持基本开支,已难能可贵了。而地产活跃了,基于地产的各项融资、税收都能活跃起来,政府信用就能得到扩展,公共服务就有了资金来源。比如,建地铁,可以靠土地融资;地产发展起来了,公共服务配套才能起来,这是任何园区、产业、城区发展的先决条件,也是引入人才的先决条件。

未来广州、深圳还将有大量的人口涌入,不会缺住房需求。只要房价稳定,政策松一点,鼓励更多的人买房,才能配建更多的人才房、贡献更多的土地出让金和税收。

要带动周围的兄弟城市,广深两地需要足够强大,要利用好地产这个工具。国际大湾区,其核心城市的房价都很高,但并不影响其地位。佛山、成都、青岛等其他区域中心城市、强省会城市,也是一样的逻辑。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

  

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李宇嘉

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